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买卖房多因从众心理?房地产调控要考虑市场有限理性

作者:  admin   发布时间:2017/10/22 3:00:10    浏览量:21

买卖房多因从众心理?房地产调控要考虑市场有限理性

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房地产调控要考虑市场有限理性陈涛2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒,以表彰其在行为经济学研究上的贡献。

行为经济学是将行为分析理论与经济运行规律、心理学进行有机结合的产物,旨在发现现今经济学模型中的错误或遗漏,进而修正主流经济学关于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假设的不足。近年来我国房地产市场屡屡出现的首付贷、过桥贷、消费贷异常增长、假离婚、深夜排队等各种投机炒作现象,深刻反映出市场的有限理性,有必要纳入房地产调控框架之内予以统筹考虑,以提高政策调节的实际效果。

行为经济学研究成果已经充分表明,完全理性的经济人不可能存在,人们在现实生活中的各种经济行为必然会受到各种非理性的影响。

很多从传统经济学角度看来是错误的行为,经常被忽视,但往往正是这些行为导致了政策没有最大程度实现预期效果。

房地产市场是一个典型的有限理性市场,个体购买或出售住宅的决策,并非基于完全理性的思考,更多在顺应从众心理。

2016年以来我国热点城市房价的爆发式增长,已经脱离了基本面的支撑,但市场热情从个别、局部到全面点燃,属于典型的羊群效应。而房价上涨预期尤其顽固,正如塞勒于1980年提出的原赋效应,即个体在拥有房产后对该房产价值评价要比购买前大大增加,导致市场房价上涨动力充足;同时个体在决策过程中对利害的权衡并不均衡,避害考虑远大于趋利考虑,由此在出售住宅时往往会索要过高价格。

受有限理性驱动,个体在房地产市场升温过程中的心理账户仅考虑了短期因素,因而各种首付贷、过桥贷等不顾实际加杠杆现象就不难理解,也令假离婚等现象层出不穷。

正因为房地产市场有限理性的存在和驱动,导致房价易涨难跌,很容易形成价格泡沫以至不能持续,成为悬在经济稳定运行头上的达摩克利斯之剑。

无论是美国的次贷危机,还是日本失去的十年,房地产市场的有限理性无疑是幕后的重要推手。

同样,近年来我国历次房价过快上涨,各种投机炒作屡抑而不绝,在有限理性支配下的房地产市场参与者所展示的众生相,也恰恰证明了房地产市场调控的必要性。

应该看到,政府对房地产市场运行的干预,是为了纠偏市场运行的轨迹。

但在调控过程中,也不能否认市场有限理性与政策调控之间的博弈,而恰恰是这些有限理性的个体组合,在相对静态政策与动态市场变化之间的博弈,往往会导致政策调控效果不及预期。

由此可见,市场有限理性很有必要纳入房地产调控的政策框架之内,既要考虑政策措施出台对房地产市场供求双方的影响,也要对相关参与方为躲避调控可能采取的措施进行预判;既要保持政策调控的刚性和力度,又要有适当弹性,及时对市场背离政策的变化做出反应,最大程度提高政策执行效果。

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